Sebelum melakukan transaksi jual beli lahan, ada biaya pajak penjualan tanah yang mesti ditanggung oleh pihak yang terlibat. Simak penjelasan lengkap soal salah satu jenis pajak tersebut berikut ini!
Pajak penjualan tanah adalah salah satu istilah yang sering didengar saat proses transaksi jual beli tanah.
Ada beberapa pajak yang harus ditanggung pembeli dan beberapa yang dibayar penjual.
Yuk, simak penjelasan seputar pajak penjualan tanah selengkapnya berikut ini!
Apa Itu Pajak Penjualan Tanah?
Pajak penjualan tanah adalah pungutan yang harus dibayarkan penjual maupun pembeli atas tanah yang menjadi objek jual beli.
Umumnya, ada dua pajak penjualan tanah yang ditanggung pembeli dan penjual.
Pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), sedangkan Pajak Penghasilan (PPh) dikhususkan untuk penjual.
Dasar Hukumnya
Seperti yang disinggung sebelumnya, terdapat sejumlah pajak yang ditanggung pihak pembeli dan penjual.
Pembayaran kedua pajak tersebut berdasarkan pada hukum yang berlaku.
Untuk PPh, aturan membayar pajak ini diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 34 Tahun 2016.
Dalam PP No. 34, besaran PPh yang dikenakan adalah sebesar 2,5 persen dari total (brut0) nilai pengalihan hak atas tanah yang diperjualbelikan.
Di sisi lain, hukum pajak penjualan tanah untuk BPHTB diatur dalam UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).
Adapun, besaran BPHTB yang mesti dibayarkan adalah 5 persen dari NJOP yang telah dikurangi NJOPTKP.
NJOP sendiri merupakan Nilai Jual Objek Pajak yang menjadi dasar dari besaran pajak bumi dan bangunan.
Sementara itu, NJOPTKP adalah batas Nilai Jual Objek Pajak atas bumi dan bangunan yang tidak dikenai pajak.
Jenis Pajak Penjualan Tanah
Sebelum melakukan transaksi, ada baiknya jika kamu memahami jenis pajak yang akan dibebankan kepada pembeli atau penjual.
Berikut penjelasannya!
1. Pajak Penghasilan (PPh)
Pajak Penghasilan (PPh) adalah pajak yang wajib dibayar oleh penjual tanah.
Jenis pajak ini harus dibayarkan sebelum memeroleh Akta Jual Beli (AJB).
Hal tersebut dilakukan agar tidak terjadi sengketa terhadap tanah yang diperjualbelikan di kemudian hari.
Untuk tarifnya, besaran PPh sendiri adalah 2,5 persen untuk setiap transaksi.
Tarif ini berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016 perihal Tarif Baru PPh Final Pajak Penjualan Tanah dan Bangunan.
2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Selain PPh, penjual juga wajib membayar Pajak Bumi Bangunan (PBB).
Pajak ini dibebankan kepada penjual karena dianggap sebagai pihak yang mendapatkan keuntungan dari penjualan tanah.
Merujuk pada UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, besaran PPB yang harus dibayarkan adalah 0,5 persen.
Namun, angka ini bisa berubah bergantung dengan NJOP, NJOPTKP, dan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).
3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Pajak BPHTB adalah pajak yang dibebankan kepada pembeli.
Awalnya, jenis pajak ini dipungut oleh pemerintah pusat.
Namun, per tanggal 1 Januari 2011, pajak BPHTB dialihkan menjadi pajak yang dipungut pemerintah kota atau kabupaten.
Besaran nilai BPHTB adalah lima persen dari nilai jual objek pajak (NJOP) yang telah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP).
Adapun, nilai NJOP dari satu wilayah ke wilayah lain akan berbeda.
4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Pembeli juga wajib membayar Pajak Pertambahan Nilai saat membeli tanah.
Besaran pajak yang harus dibayar adalah 10 persen dari total nilai penjualan tanah.
Hal yang perlu diperhatikan untuk jenis pajak ini adalah tidak semua transaksi jual beli tanah dikenakan PPN.
Hanya tanah yang digunakan sebagai usaha dan pembeli memeroleh keuntungan yang dikenakan PPN.
Cara Perhitungannya
1. Pajak Penghasilan (PPh)
NJOP: Rp500 juta
Dengan rumus PPh adalah 2,5 persen dari NJOP, maka pajak yang harus dibayar adalah:
2,5% x Rp500 juta = Rp12,5 juta
2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Karena NJOP di bawah Rp1 miliar, maka angka NJKP-nya adalah 20 persen.
20% x Rp500 juta = Rp100 juta
PBB: 0,5% x Rp100 juta = Rp500 ribu
3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Misalkan NPOPTKP wilayah A adalah Rp100 juta.
Dengan rumus BPHTB, 5 persen dari NJOP yang sudah dikurangi NPOPTKP, maka pajak yang harus dibayar adalah:
Rp500 juta – Rp100 juta = Rp400 juta
BPHTB: 5% x Rp400 juta = Rp20 juta
4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN adalah 10 persen dari NJOP.
Dengan rumus ini, pajak yang harus dibebankan kepada pembeli adalah:
10% x Rp500 juta = Rp50 juta
Tips Saat Melakukan Transaksi Jual Beli Tanah
Melakukan transaksi jual beli tanah adalah keputusan yang sangat besar.
Saat melakukan transaksi ini, ada baiknya perhatikan beberapa hal penting agar transaksi bisa berjalan lancar dan sesuai dengan aturan yang berlaku.
Berikut adalah beberapa hal yang wajib diperhatikan saat transaksi jual beli tanah:
- Lakukan pengecekan keabsahan dan keaslian sertifikat tanah di Kantor Pertanahan
- PPh harus dilunasi penjual sebelum melakukan pengurusan AJB
- Libatkan saksi saat melakukan pembacaan dan penandatanganan AJB
- Sebelum PPh dilunasi penjual, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak boleh menerbitkan AJB
- Sebelum pembelian tanah dilunasi pembeli, PPAT juga tidak boleh menandatangani AJB
- Ada kemungkinan biaya tambahan yang harus dibayar seperti biaya pengecekan sertifikat, jasa notaris, dan lain-lain
Biaya Tambahan dalam Transaksi Jual Beli Tanah
Seperti yang sempat disinggung sebelumnya, ada beberapa biaya yang mungkin harus kamu bayarkan saat melakukan transaksi jual beli.
Berikut besaran biaya tambahannya:
- Biaya cek sertifikat: Rp100-Rp150 ribu
- Biaya Akta Jual Beli (AJB) sebesar 1 persen dari nilai transaksi jual beli tanah
- Biaya balik nama sertifikat tanah, berkisar 2 persen dari nilai transaksi
- Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dengan rumus (1/1000 x harga jual rumah) + Rp50 ribu
- Jasa notaris yang biayanya sudah diatur pemerintah dan tertuang dalam UU No. 30 Tahun 2004 Pasal 36
Hal yang Harus Diperhatikan saat Transaksi Jual Beli Tanah
Urusan transaksi jual beli tanah mungkin sudah jadi hal biasa bagi banyak orang.
Namun, tak sedikit juga yang masih belum memahami tata cara melakukan transaksi jual beli tanah dengan benar.
Apabia sudah terjadi kesepakatan antara pihak penjual dan pembeli, berikut beberapa aspek yang perlu diperhatikan.
- Siapkan persyaratan penting seperti sertifikat asli hak atas tanah, KTP pembeli dan penjual, bukti pembayaran PBB, dan kartu keluarga
- Penjual memiliki surat pertanyaan bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa
- Segera datangi kantor PPAT untuk membuat AJB tanah sambil membawa persyaratan yang telah disiapkan sebelumnya
***
Semoga pembahasan pajak penjualan tanah di atas dapat bermanfaat untuk Property People, ya!
Simak artikel seputar istilah properti hanya di Berita 99.co.
Cek secara berkala berita menarik lainnya di Google News 99.co Indonesia.
Sedang mencari rumah dijual seperti The Zora di Pagedangan, Tangerang?
Wujudkan impian dalam miliki hunian memukau lainnya bersama www.99.co/id dan www.rumah123.com, karena kami selalu #AdaBuatKamu.
