Bagaimana nasib cicilan KPR rumah milikmu di mata hukum jika developer perumahan yang kamu pilih pailit alias bangkrut? Yuk, ketahui dan baca penjelasan lengkapnya di sini!
Sahabat 99, memutuskan untuk membeli rumah dari pengembang tidak boleh gegabah.
Perlu adanya sikap waspada atau hati-hati untuk meminimalisir segala risiko yang mungkin saja terjadi.
Pasalnya, tidak menutup kemungkinan pembeli dirugikan oleh pengembang bermasalah atau developer perumahan yang tiba-tiba bangkrut.
Oleh karena itu, sebaiknya ketahui terlebih dahulu riwayat pengembang tersebut dengan melakukan riset mendalam.
Nah, seandainya pengembang atau developer perumahan tersebut bangkrut, bagaimana nasib cicilan KPR rumah milikmu di mata hukum?
Kira-kira bisa dikembalikan atau tidak, ya?
Pasal yang Mengatur tentang Developer Perumahan Bangkrut
Developer perumahan yang bangkrut bisa terjadi kapan saja dan menimpa siapa pun, termasuk kamu, Sahabat 99.
Dalam Pasal 37 Ayat (1) UU No 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (UU KPKPU) dijelaskan bahwa:
“Apabila dalam perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 telah diperjanjikan penyerahan benda dagangan yang biasa diperdagangkan dengan suatu jangka waktu dan pihak yang harus menyerahkan benda tersebut sebelum penyerahan dilaksanakan dinyatakan pailit maka perjanjian menjadi hapus dengan diucapkannya putusan pernyataan pailit, dan dalam hal pihak lawan dirugikan karena penghapusan maka yang bersangkutan dapat mengajukan diri sebagai kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi.”
Kesimpulan dari pasal tersebut adalah ketika developer bangkrut, maka Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) otomatis akan dihapus.
Namun, perlu kamu ketahui bahwa hapusnya PPJB tidak akan turut menghapus Perjanjian Kredit karena keduanya merupakan perjanjian terpisah.
Mengutip hukumonline.com, apabila bangkrutnya pengembang tergolong dalam kategori memaksa, maka kamu sebagai debitur tidak harus membayar biaya, rugi, dan bunga jika cicilan KPR tidak dilanjutkan.
Menurut Prof. Dr. Mariam Darus Badrulzaman dalam bukunya Hukum Perikatan dalam KUH Perdata: Yurisprudensi, Doktrin, serta Penjelasan Buku Ketiga, ada tiga elemen yang harus dipenuhi untuk keadaan memaksa:
- Tidak memenuhi prestasi;
- Ada sebab yang terletak di luar kesalahan debitur; dan
- Faktor penyebab itu tidak diduga sebelumnya dan tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada debitur.
Intinya, risiko yang ada akan ditanggung oleh pihak developer perumahan, bahkan kamu bisa menuntut ganti rugi kepada pihak pengembang.
Aturan tentang kewajiban developer terhadap konsumen pembeli rumah dari pengembang yang bangkrut tertulis pada Pasal 115 Ayat (1) UU KPKPU berbunyi:
“Semua kreditor wajib menyerahkan piutangnya masing-masing kepada Kurator disertai perhitungan atau keterangan tertulis lainnya yang menunjukkan sifat dan jumlah piutang, disertai dengan surat bukti atau salinannya, dan suatu pernyataan ada atau tidaknya Kreditor mempunyai suatu hak istimewa, hak gadai, jaminan fidusia, hak tanggungan, hipotek, hak agunan atas kebendaan lainnya, atau hak untuk menahan benda.”
Dua Kategori Peristiwa Calon Pembeli dari Developer Perumahan Bangkrut
Terdapat dua hal yang harus diperhatikan sebelum meminta ganti rugi pada developer perumahan yang pailit.
Pertama, kategori rumah yang dibeli sudah selesai dibangun dan kedua rumah masih dalam tahap pembangunan (inden).
1. Rumah yang Sudah Selesai Dibangun
Hal pertama yang akan kita bahas kali ini adalah rumah yang sudah selesai dibangun atau sudah jadi.
Seandainya kamu mengalami tahapan seperti:
- Permohonan KPR sudah disetujui bank, uang muka sudah dibayar, dan PPJB sudah ditanda-tangani;
- Sudah menandatangani akad kredit bank; dan
- AJB sudah diproses dan sertifikat tanah atas nama kamu.
Maka rumah yang dibeli sudah resmi menjadi milikmu.
Pasalnya, jika di tengah jalan developer bangkrut atau dinyatakan pailit, status rumah kamu tidak akan menjadi boedel pailit.
Jadi, ketika saat mencicil rumah dan ternyata pengembang atau developernya bangkrut, hal ini bukanlah menjadi sebuah masalah bagi kamu.
Lalu, bagaimana dengan nasib cicilan KPR rumah yang sudah disetor kepada developer perumahan?
Tentu saja, kamu harus melanjutkan cicilan KPR kepada bank sesuai dengan perjanjian kredit yang sudah ditandatangani sejak awal.
Kamu juga tetap dapat memiliki dan menempati rumah tersebut jika cicilan KPR kamu sudah lunas.
2. Rumah Inden
Dalam kategori peristiwa rumah inden, biasanya sebagai pembeli kita sudah membayarkan sejumlah uang atau mencicil sambil menunggu rumah tersebut selesai dibangun.
Nantinya, kamu hanya akan memiliki PPJB yang ditandatangani oleh pihak pengembang.
Dengan demikian, itu artinya objek rumah tersebut masih jadi milik developer.
Dalam konteks developer bangkrut, rumah tersebut akan menjadi bagian dari boedel pailit.
Sedangkan, kamu yang yang belum memiliki AJB dan sertifikat tanah tentunya membuktikan bahwa rumah yang dicicil selama ini masih milik pengembang.
KPR yang diajukan untuk rumah inden pun belum tersedia secara utuh.
Hal ini sudah diatur dalam PBI 2016 dan SEBI 2016.
Persyaratan untuk Bank memberikan Kredit Pemilikan (“KP”) untuk pemilikan properti yang belum tersedia secara utuh adalah adanya perjanjian kerja sama antara bank dan developer.
Bank juga tidak akan mengucurkan dana 100% kepada pihak developer.
Sebab, bank hanya akan mengirimkan dana secara bertahap sebagaimana diatur dalam SEBI 2016.
Oleh karena itu, biasanya KPR rumah inden hanya bisa diajukan kepada bank yang merupakan rekanan developer saja.
Bank biasanya (kecuali ada kesepakatan lain) tidak akan memegang jaminan lain selain PPJB antara kamu dan developer sebagai “jaminan sementara” serta jaminan dari pihak pengembang itu sendiri.
Nah, agar hal demikian tidak terjadi padamu, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan saat menggunakan jasa developer perumahan, antara lain:
- Pastikan menggunakan developer terpercaya;
- Pastikan developer sudah berpengalaman;
- Pastikan developer tersebut memiliki testimoni yang bagus;
- Pastikan selalu ada komunikasi dengan pihak developer;
- Pastikan developer memiliki sepak terjang bagus; dan
- Pastikan perjanjian jual beli rumah jelas dan surat-surat lengkap.
***
Semoga informasinya bermanfaat, ya.
Baca ulasan menarik lainnya di Berita 99.co Indonesia.
Jika kamu sedang mencari rumah nyaman dan aman di sekitar Bandung, bisa jadi Podomoro Park adalah jawabannya.
Cek ragam pilihan terbaik dengan harga kompetitif di 99.co/id dan rumah123.com, karena kami selalu #AdaBuatKamu.
