Para ahli waris yang sah wajib mengetahui bagaimana tata cara jual beli tanah warisan yang aman agar terhindar dari gugatan dari salah satu pihak. Lantas, bagaimana aturan hukumnya?
Tanah warisan adalah bentuk harta tak bergerak yang diwariskan oleh pewaris atau orang tua yang mewariskannya kepada ahli waris.
Namun, tanpa disadari, tanah warisan sering kali menjadi masalah ketika tidak ada keterangan jelas mengenai pembagian warisnya.
Bahkan, dalam kasus tertentu, ahli waris menjual tanah warisan tersebut tanpa sepengetahuan ahli waris lainnya yang sah.
Nah, menjual tanah warisan secara sepihak tentunya bakal menjadi masalah sebab menjual seluruh bagian tanah warisnya tanpa persetujuan ahli waris lainnya termasuk perbuatan melanggar hukum.
Itulah kenapa proses penjualan tanah warisan sering menjadi sengketa yang berakhir di meja hukum.
Maka dari itu, dalam prosesnya, para ahli waris harus betul-betul memahami bagaimana aturan hukum jual beli tanah warisan yang benar.
Aturan Hukum Jual Beli Tanah Warisan
Dalam karya ilmiah berjudul Tinjauan Yuridis Proses Perjanjian Jual Beli Tanah Warisan oleh Berlianinda Akhmetin, aturan hukum jual beli tanah warisan memang harus melibatkan para ahli waris.
Hukum waris sendiri diatur dalam Pasal 830 sampai dengan Pasal 1130 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).
Adapun dalam tata hukum Indonesia, ahli waris terbagi menjadi beberapa golongan.
Nah, proses penjualan dan pembelian tanah warisan haruslah melibatkan seluruh ahli waris yang sah sesuai golongannya tersebut.
Pada prinsipnya, jual beli tanah warisan tidak berbeda dengan jual beli tanah secara umum.
Namun, yang membedakannya adalah semua ahli waris harus menyetujui transaksi penjualan tanah tersebut.
Jika ada satu ahli waris yang tidak menyetujuinya maka penjualan tanah tersebut tidak bisa dilakukan.
Apabila semua ahli waris sepakat menjual tanah warisan, para ahli waris yang sah wajib hadir di kantor Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk menandatangani Akta Jual Beli (AJB).
Akibat Hukum Jual Tanah Warisan tanpa Persetujuan
Jangan sembarangan jual tanah warisan jika tanpa persetujuan ahli waris yang lain.
Hal tersebut sangat berisiko sebab akibat hukum jual beli tanah warisan tanpa sepengetahuan salah satu ahli waris merujuk pada ketentuan Pasal 1471 KUHPer.
“Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.”
Jadi, jual beli tanah warisan dapat dianggap batal demi hukum apabila dilakukan tanpa persetujuan salah satu ahli waris sehingga si penjual harus melakukan pengembalian tanah warisan kepada para ahli waris.
Kalau dibiarkan maka berpotensi adanya sengketa tanah waris di antara para pihak.
Lantas, bagaimana jika tanah tersebut sudah terjual dan sulit untuk dikembalikan?
Gugatan Hukum Tanah Warisan Terjual tanpa Sepengetahuan
Ahli waris yang merasa dirugikan karena harta warisannya dijual tanpa sepengetahuan maka dapat meminta ganti rugi atas aset tersebut dalam bentuk lain dengan nilai yang setara.
Selain itu, ahli waris yang sah bisa melayangkan gugatan hukum berupa gugatan pidana atau perdata atas dasar perbuatan melawan hukum seperti tercantum pada Pasal 1365 KUHPer yang berbunyi:
“Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”
Sementara itu, jika gugatan pidana, bisa menggunakan Pasal 486 UU Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP Baru terkait tindak pidana penggelapan yang dapat diancam dengan hukuman penjara hingga empat tahun.
Namun, sebelum para ahli waris membawa perkara tersebut ke ranah pidana, ada hal yang perlu dilakukan terlebih dahulu.
Mereka harus membuktikan bahwa masing-masing dirinya adalah ahli waris yang sah atas harta peninggalan pewaris.
Syarat Jual Beli Tanah Warisan
Semua ahli waris sudah setuju dalam jual beli tanah warisan tersebut? Jika iya, dalam proses jual beli tanah warisan, penandatanganan AJB dapat dilakukan dengan lancar jika syarat-syarat dan dokumen terpenuhi oleh para ahli waris.
Penjualan tanah warisan memang dapat langsung dilakukan tanpa harus ada sertifikat balik nama atau peralihan hak.
Namun, tetap saja proses pengurusan di Kantor Pertanahan wajib melewati proses balik nama waris terlebih dahulu.
Selain itu, menurut karya ilmiah Tinjauan Yuridis Proses Perjanjian Jual Beli Tanah Warisan, jika yang menjual tanah warisan hanya salah satu ahli waris saja maka harus melalui proses peralihan hak atau pemecahan warisan.
Nah, agar proses jual beli tanah warisan aman tanpa melanggar hukum, ada beberapa proses dan dokumen yang harus disiapkan.
Pihak yang akan melangsungkan perjanjian jual beli tanah harus datang ke Kantor Notaris/PPAT guna melengkapi sejumlah dokumen.
Namun, apabila salah satu ahli waris tidak bisa hadir maka dapat membuat surat kuasa di notaris tempat tinggal ahli waris dengan menunjuk salah satu ahli waris yang lain sebagai penerima kuasa.
Berikut ini beberapa dokumen yang harus disiapkan.
1. Data Tanah Warisan
- Pajak Bumi dan Bangunan asli 5 tahun terakhir serta bukti pembayarannya
- Sertifikat tanah asli
- Persetujuan Bangunan Gedung (PGB)/Izin Mendirikan Bangunan (IMB) asli bila ada, untuk diserahkan kepada pembeli
- Bukti pembayaran listrik, telepon, dan air (bila ada)
- Jika masih ada Hak Tanggungan (Hipotik), wajib melampirkan Surat Roya dari bank
2. Data Penjual dan Pembeli
Perorangan:
- Salinan KTP suami istri
- Salinan kartu keluarga dan akta nikah
- Salinan surat keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)
Perusahaan:
- Salinan KTP direksi dan komisaris
- Salinan Anggaran Dasar serta dokumen pengesahannya
- Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan Terbatas atau surat pernyataan penjualan aset
3. Surat Keterangan Waris
- Untuk WNI asli, Surat Keterangan Waris harus disahkan Lurah dan Camat setempat
- Untuk WNI keturunan, Surat Keterangan Waris harus dari notaris
- Salinan KTP seluruh ahli waris
- Salinan Kartu Keluarga dan Akta Nikah
4. Kehadiran Ahli Waris
Seluruh ahli waris harus hadir dan menandatangani AJB atau diwakilkan dengan surat kuasa yang dilegalisir notaris kepada salah satu ahli waris.
5. Bukti Pembayaran BPHTB
Dokumen terakhir yang harus disiapkan yaitu BPHTB Waris atau pajak ahli waris.
Besarannya yaitu 50 persen dari BPHTB jual beli setelah dikurangi nilai tidak kena pajak.
Jual Tanah di Situs Properti yang Dilihat Jutaan Pembeli!
Jual tanah bisa semakin cepat dan mudah melalui situs properti tepercaya seperti Rumah123.
Kamu bisa jual tanah, rumah, kosan, hingga apartemen dengan mudah dan lebih cepat laku di Rumah123.
Situs ini punya jangkauan yang luas dengan lebih dari 21 juta pengunjung setiap bulan.
Kamu jadi bisa jual tanah lebih cepat menggunakan fitur terbaru dari Rumah123, yaitu Homeowner.
Salah satu keuntungan lainnya adalah fitur Homeowner yang memberikan kemudahan bagi kamu yang ingin memasang iklan rumah.
Beberapa fitur Homeowner Rumah123 meliputi:
- Top Properti: Membuat iklan berada di posisi 3 teratas di halaman area pencarian tanpa tergantikan iklan lain dan dilihat hingga 120x lebih banyak.
- Booster Premiere & Featured Listing: Menjadikan iklan berada di posisi terdepan di atas iklan standar dan dilihat pencari properti hingga 8x lebih banyak.
- Repost Listing: Meningkatkan posisi iklan secara instan kembali ke paling atas di kelasnya hanya dengan satu klik.
Yuk, iklankan langsung dengan praktis dan mudah hanya di Rumah123.
***
Semoga artikel ini bermanfaat ya, Property People.
Daripada disimpan dan dibaca sendiri, mending share artikel ini ke media sosial, yuk.
Jangan lupa, baca informasi menarik seputar hukum lainnya hanya di Berita.99.co.
Ikuti juga Google News Berita 99.co untuk terus mendapatkan update terbaru.
Ingin cari properti? Pastikan untuk mencarinya di www.99.co/id yang #segampangitu!
