Sebelum memutuskan membeli apartemen atau rumah, Anda harus benar-benar memperhatikan kelengkapan surat dan kepemilikan properti tersebut. Ada beberapa hal tentang sertifikat apartemen dan rumah yang perlu Anda pahami. Mari baca ulasan lengkapnya di bawah ini!
Hak kepemilikan properti bukan hal sepele.
Anda harus memiliki pengetahuan mendalam tentang hal ini agar tidak ditipu pihak-pihak yang tidak bertanggung jawab.
Hak kepemilikan juga dapat membuat Anda menentukan properti apa yang ingin Anda miliki, rumah atau apartemen.
Jenis-Jenis Hak Atas Tanah
Menurut Undang-Undang Pokok Agraria pasal 4 ayat 1, hak-hak atas tanah dibedakan menjadi:
Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, dan Hak Memungut Hasil Hutan.
Sebenarnya masih ada lagi hak kepemilikan sertifikat rumah yang lazim digunakan pengembang di Indonesia, yakni Hak Pengelolaan Lahan (HPL).
Namun, karena tidak termasuk dalam hak atas tanah, maka HPL diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 Tentang Penguasaan Tanah-tanah Negara serta Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965.
Hak Kepemilikan Rumah & Apartemen yang Umum Dimiliki
Secara umum, ada 4 hak kepemilikan yang dikenal pengembang maupun pemilik rumah yaitu Hak Milik, HGB.
Sementara untuk sertifikat apartemen berlaku kepemilikan dengan status HPL dan Strata Title.
Berikut adalah penjelasan lengkap tentang masing-masing hak kepemilikan tanah dan bangunan di Indonesia:
1. Hak Milik
Hak Milik menurut pasal 20 ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipenuhi seseorang atas tanah.
Turun-temurun artinya hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup.
Jika si pemilik meninggal dunia, hak milik dapat dilanjutkan oleh ahli waris selama masih memenuhi syarat sebagai subyek hak milik.
Pemilik Sertifikat Hak Milik (SHM) berdasarkan sistem hukum Indonesia sangat kuat.
Adapun kepemilikannya meliputi bangunan di atas tanah, tanah di halaman rumah, tanah yang berada di bawahnya serta apa yang ada di atas bangunan tersebut.
Hanya Warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik.
2. Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.
Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia juga dapat mempunyai HGB.
3. Hak Pengelolaan Lahan (HPL)
Hak Pengelolaan Lahan adalah suatu hak yang menyangkut kewenangan seperti merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan, menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usaha serta menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga menurut syarat yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut.
4. Strata Title
Strata title sendiri pada dasarnya adalah hak milik atas satuan rumah susun.
Strata title juga merupakan hak kepemilikan bersama atas kompleks bangunan yang terdiri dari hak eksklusif atas ruang pribadi sekaligus hak bersama atas ruang publik.
Ini berarti, di ruang pribadi (unit apartemen atau rumah susun) si pemilik tidak terikat aturan.
Sementara, ketika berada di ruang publik (kolam renang, taman dan sebagainya), dia terikat peraturan karena ruang publik juga dimiliki penghuni-penghuni lain.
Konsep strata title memisahkan hak terhadap beberapa strata atau tingkatan, yaitu terhadap hak atas permukaan tanah, atas bumi di bawah tanah dan udara di atasnya.
Soal Sertifikat Apartemen dan Hak Kepemilikannya yang Perlu Diketahui
Berbeda dengan hak milik pada rumah biasa di atas tanah (landed house), khusus untuk apartemen, masih banyak yang bingung dengan aspek hukum kepemilikannya.
Pada umumnya, jika Anda membeli rumah, Hak Milik akan langsung dikantongi.
Namun, bila Anda membeli apartemen, maka hak kepemilikannya lebih kompleks.
Berdasarkan status tanahnya, apartemen digolongkan menjadi Tanah Negara, Tanah Hak Milik, dan Tanah Pengelolaan.
Jika apartemen yang Anda beli didirikan di atas tanah negara, maka status pengelolaan oleh pengembang adalah HGB Murni.
Sementara, jika apartemen berdiri di tanah hak milik, maka hak pengelolaan pengembang adalah HGB Hak Milik.
Sedangkan jika developer hanya diberi kuasa untuk membangun apartemen di tanah pihak ketiga, maka status pengelolaannya menjadi HGB HPL.
HGB Hak Milik Jarang Dikantongi Developer
Hampir tidak pernah ada pengembang yang memiliki izin dengan status HGB Hak Milik.
Hal ini dikarenakan, hak milik hanya dapat dipunyai individu yang merupakan warga negara Indonesia, dan bukan oleh badan hukum.
Selain itu, dalam peraturan tentang rumah susun di Indonesia disebutkan bahwa:
Yang berhak memiliki unit rumah susun atau, dalam hal ini apartemen, adalah warga negara Indonesia.
Jadi, agar warga asing di Indonesia juga dapat memiliki unit apartemen, biasanya pengembang menurunkan status kepemilikan menjadi HGB Murni.
SHMRS
Status kepemilikan setiap pemilik unit apartemen adalah Satuan Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS).
Meski demikian, SHMSRS tidak memberikan kepastian kepada pemilik unit bahwa tanah apartemen dengan serta merta menjadi pemilik unit secara keseluruhan, melainkan bergantung pada status tanah yang dimiliki pihak pengembang.
Status yang paling aman tentu saja jika pengembang mempunyai HGB Hak Milik.
Artinya, tanah tempat apartemen dibangun adalah milik developer.
Jika pemilik unit juga menjadi pemilik tanah, biasanya harga apartemen tersebut sangat mahal.
Anda juga tidak perlu khawatir jika pengembang apartemen mengantongi status HGB Murni karena tanah apartemen merupakan milik negara.
Jika negara meminta tanah tersebut dikembalikan maka negara akan membayar 80% dari harga tanah saat itu dan masing-masing pemilik unit akan mendapatkan proporsional berdasarkan luas unit yang dimiliki dibagi total luas unit yang ada.
Namun, Anda perlu waspada jika pengembang apartemen hanya memiliki izin HGB HPL.
Pasalnya, jika pemilik tanah atau pihak ketiga meminta tanahnya kembali setelah masa HGB berakhir, maka pemilik unit apartemen tidak akan mendapatkan penggantian sepeserpun.
Jadi, sebelum membeli rumah atau, terutama, apartemen, pastikan Anda mengetahui status sertifikat rumah tersebut agar tidak menyesal di kemudian hari.
Semoga ulasan mengenai sertifikat apartemen dan rumah di atas tadi bermanfaat!
